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我国房地产发展现状及后期趋势分析

发表时间:2023-06-02 15:59:23 来源:自治区人民政府研究室(发展研究中心)


一、房地产发展现状分析

(一)从地产周期和城镇化视角分析,目前房地产已到了一个周期的尾部。房地产行业属于长周期波动,时间跨度为15-25年之间,被学界认可度比较高的是由美国经济学家提出的库兹涅茨周期,该周期平均长度为20。我国在1998年至今的20多年期间长期趋势一直向上,从时间期限上已经到了上限范围。

快速的城镇化拉长了周期的跨度,但随着城镇化这一影响因素的衰减,周期的作用将会逐渐体现。结合周期时间和城镇化程度两个视角分析,目前我国的房地产处于一个上涨周期尾部。

(二)从我国人口数量及年龄结构趋势来看,我国房地产需求已到高峰。地产周期是人口周期的一部分,人是引起房地产供需最为重要的主体,当国面临人口数量的下降加之人口结构的老龄化,必将对房地产的需求产生极大的负面影响,按照目前的人口结构来看,20-34岁的首次置业群体数量已过高峰,未来将出现缓慢下降,而34-50岁之间的改善需求未来可能会有一定的增长,但该需求高峰过后,由于出生数量的下降导致整体需求将逐年减少。

(三)从经济发展模式及居民负债率角度分析,需求很难继续扩大。房地产的投资、开发、建设,居民的购房,各个环节都离不开金融借贷支持,房地产的投资、销售活动都会加大企业和居民的杠杆率,当下我国企业和居民的杠杆率已接近美国企业和居民的杠杆率水平,所以其将会限制我国房地产市场规模进一步扩大,从经济发展模式及杠杆率角度分析来看,当下市场供求已到了高峰区域,很难进一步扩大,这也是我们经济需要转型的一个原因。

(四)从供求、市场存量关系论证,常年的大量建设已供过于求。网上有人统计截至20226月份全国各类房地产累计存量约5.57亿套2021年一年商品房销售面积179433商品房销售额181930亿元,商品房成交金额增长远高于居民的收入增长,这种情况下,居民住房的购买力很难长期支撑这么大供应量,相对销售的,住宅投资额、竣工面积增长更为快速,目前已有多个城市不同程度出现了供过于求,存量过大的问题。

二、后续房地产发展趋势分析

(一)后续房地产价格难以重现过去的大幅上涨,未来地产投资收益率将下行。分析过去20年房市的收益率,年化收益率约为8%,考虑到居民买房大多需要贷款,即利用杠杆买房,所以实际收益更高,8%年化收益指的是全国平均房价,考虑一二线城市房价涨幅更大,收益率也会更高,即过去20年投资房产的收益高于GDP增长率。但是未来,在市场本身的客观规律影响及政府宏观调控背景下,未来房价很难实现过去20年这样的大幅上涨,反映到房产投资收益上,其收益率必然会回归,回归到与经济增长向匹配的合理水平。

(二)后续城市之间的房价走势将会分化,难以出现全国房价齐涨齐跌的现象。过去20多年的房价上涨的一个特点是,全国房价普遍上涨,一二线城市、人口流入、产业发展好的城市涨的多点,三四线城市、人口流出、产业发展缓慢的城市涨的少点,但各类城市都实现很大幅度上涨,属于普涨的范畴。但是未来不同城市之间房价的走势将会分化,有的城市上涨,有的城市可能下跌,有产业支撑、人口持续流入增长的、市场供求关系好、政府城市管理服务能力强的城市其房产依然具有保值、增值的潜力,而大部分三四线城市的房产将成为纯的消费品。

(三)后续刚需住宅需求量将会下降,而改善需求将会超过刚需产品。过去20年的住宅成交房源主要是中小户型,主要是100以下,其次140,而大户型占比较低,2013-2014年期间,为了保障小户型的供应,政府在出让文件中还强制约定,新拍土地建设90以上的户型占比不得少于70%,简称90/70政策,小户型是市场的主流户型,也是供销两旺的户型。但从我国人口年龄结构分析来看,2020年,我国人口平均年龄为38.8岁,到2030年,平均年龄为43岁,这一年龄结构将会引发改善购房需求,而由于整体人口数量的减少及结构的变化,未来20-35岁主要的首次购房人口将逐年减少。所以可以预见,未来改善型住房的需求将会逐渐增加,而刚性住宅需求将会减少。

过去二十几年房地产在推动经济发展、实现城镇化、改善城市面貌、提高人民居住水平各个方面都起到了十分重要和积极的作用,但也积累了不少问题,如汲取了过多的社会资源,一定程度上扩大了贫富差距,所以中央在十九大提出了房住不炒的定位,无论社会经济发展转型的需要,还是房地产行业本身客观规律的作用下,某些过多赋予在房地产上的因素将会淡化,回归到更为本源的居住属性上来,而这一属性的变化,将对房地产市场产生深远的影响。

编辑:张辉

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