一、房地产发展现状分析

（一）从地产周期和城镇化视角分析，目前房地产已到了一个周期的尾部。房地产行业属于长周期波动，时间跨度为15-25年之间，被学界认可度比较高的是由美国经济学家提出的“库兹涅茨周期”，该周期平均长度为20年。我国在1998年至今的20多年期间长期趋势一直向上，从时间期限上已经到了上限范围。

而快速的城镇化又拉长了周期的跨度，但随着城镇化这一影响因素的衰减，周期的作用将会逐渐体现。结合周期时间和城镇化程度两个视角分析，目前我国的房地产处于一个上涨周期尾部。

（二）从我国人口数量及年龄结构趋势来看，我国房地产需求已到高峰。地产周期是人口周期的一部分，人是引起房地产供需最为重要的主体，当前我国面临人口数量的下降加之人口结构的老龄化，必将对房地产的需求产生极大的负面影响，按照目前的人口结构来看，20-34岁的首次置业群体数量已过高峰，未来将出现缓慢下降，而34-50岁之间的改善需求未来可能会有一定的增长，但该需求高峰过后，由于出生数量的下降导致整体需求将逐年减少。

（三）从经济发展模式及居民负债率角度分析，需求很难继续扩大。房地产的投资、开发、建设，居民的购房，各个环节都离不开金融借贷支持，房地产的投资、销售活动都会加大企业和居民的杠杆率，当下我国企业和居民的杠杆率已接近美国企业和居民的杠杆率水平，所以其将会限制我国房地产市场规模进一步扩大，从经济发展模式及杠杆率角度分析来看，当下市场供求已到了高峰区域，很难进一步扩大，这也是我们经济需要转型的一个原因。

（四）从供求、市场存量关系论证，常年的大量建设已供过于求。网上有人统计截至2022年6月份全国各类房地产累计存量约5.57亿套。在2021年一年商品房销售面积179433万㎡商品房销售额181930亿元，商品房成交金额增长远高于居民的收入增长，这种情况下，居民住房的购买力很难长期支撑这么大供应量，相对销售的，住宅投资额、竣工面积增长更为快速，目前已有多个城市不同程度出现了供过于求，存量过大的问题。

二、后续房地产发展趋势分析

（一）后续房地产价格难以重现过去的大幅上涨，未来地产投资收益率将下行。分析过去20年房市的收益率，年化收益率约为8%，考虑到居民买房大多需要贷款，即利用杠杆买房，所以实际收益更高，8%年化收益指的是全国平均房价，考虑一二线城市房价涨幅更大，收益率也会更高，即过去20年投资房产的收益高于GDP增长率。但是未来，在市场本身的客观规律影响及政府宏观调控背景下，未来房价很难实现过去20年这样的大幅上涨，反映到房产投资收益上，其收益率必然会回归，回归到与经济增长向匹配的合理水平。

（二）后续城市之间的房价走势将会分化，难以出现全国房价齐涨齐跌的现象。过去20多年的房价上涨的一个特点是，全国房价普遍上涨，一二线城市、人口流入、产业发展好的城市涨的多点，三四线城市、人口流出、产业发展缓慢的城市涨的少点，但各类城市都实现很大幅度上涨，属于普涨的范畴。但是未来不同城市之间房价的走势将会分化，有的城市上涨，有的城市可能下跌，有产业支撑、人口持续流入增长的、市场供求关系好、政府城市管理服务能力强的城市其房产依然具有保值、增值的潜力，而大部分三四线城市的房产将成为纯的消费品。

（三）后续刚需住宅需求量将会下降，而改善需求将会超过刚需产品。过去20年的住宅成交房源主要是中小户型，主要是100㎡以下，其次140㎡，而大户型占比较低，2013-2014年期间，为了保障小户型的供应，政府在出让文件中还强制约定，新拍土地建设90㎡以上的户型占比不得少于70%，简称90/70政策，小户型是市场的主流户型，也是供销两旺的户型。但从我国人口年龄结构分析来看，2020年，我国人口平均年龄为38.8岁，到2030年，平均年龄为43岁，这一年龄结构将会引发改善购房需求，而由于整体人口数量的减少及结构的变化，未来20-35岁主要的首次购房人口将逐年减少。所以可以预见，未来改善型住房的需求将会逐渐增加，而刚性住宅需求将会减少。

过去二十几年，房地产在推动经济发展、实现城镇化、改善城市面貌、提高人民居住水平各个方面都起到了十分重要和积极的作用，但也积累了不少问题，如汲取了过多的社会资源，一定程度上扩大了贫富差距，所以中央在十九大提出了“房住不炒”的定位，无论社会经济发展转型的需要，还是房地产行业本身客观规律的作用下，某些过多赋予在房地产上的因素将会淡化，回归到更为本源的居住属性上来，而这一属性的变化，将对房地产市场产生深远的影响。

编辑：张辉